Qu'est-ce que la projection de patrimoine net ?
Le patrimoine netest la différence entre la valeur totale de vos actifs (épargne, immobilier, placements) et l'ensemble de vos dettes (capital restant dû sur vos crédits immobiliers). Projeter son patrimoine net, c'est modéliser comment cette valeur va évoluer au fil du temps grâce à la capitalisation de votre épargne, l'amortissement de vos prêts et la valorisation de vos biens.
Une simulation de patrimoine réaliste doit prendre en compte deux grandes composantes :
- Le patrimoine financier : livrets, PEA, assurance-vie, CTO et tout compte d'épargne avec ses versements programmés et son rendement annuel estimé.
- Le patrimoine immobilier locatif : valeur de marché du bien, capital restant dû (CRD) du crédit, loyers perçus, charges et fiscalité.
Comment calculer la projection de votre patrimoine financier
La formule de base d'une projection patrimoine netsur le volet financier s'appuie sur les intérêts composés annuels :
Pour chaque compte, vous définissez :
- Le capital de départ — valeur actuelle du compte (en euros).
- Le taux de rendement annuel — ex. 3 % pour un livret, 7 % espéré sur un PEA diversifié sur 20 ans.
- Les versements programmés — mensuels, trimestriels ou annuels. Ils sont annualisés puis ajoutés en fin de période.
- L'horizon de projection — typiquement entre 10 et 30 ans.
L'effet des intérêts composés est considérable sur longue durée : 500 €/mois placés à 6 % sur 25 ans produisent environ 346 000 € de capital final, contre seulement 150 000 € de versements cumulés. C'est pourquoi un simulateur patrimoine devient indispensable dès lors que vous gérez plusieurs comptes avec des horizons et des rendements différents.
Tableau d'amortissement : comprendre le capital restant dû (CRD)
Pour l'immobilier locatif, le tableau d'amortissement est le pilier du calcul de patrimoine net immobilier. Il détaille, mois par mois, la répartition de chaque mensualité entre intérêts et remboursement du capital.
La mensualité constante d'un crédit amortissable se calcule ainsi :
Où taux mensuel = taux annuel / 12. À chaque échéance, la part d'intérêt diminue pendant que la part de capital remboursé augmente — c'est l'effet d'amortissement.
| Mois | Mensualité | Capital remb. | Intérêts | CRD |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 864 € | 414 € | 450 € | 179 586 € |
| 2 | 864 € | 415 € | 449 € | 179 171 € |
| 12 | 864 € | 421 € | 443 € | 175 049 € |
| 24 | 864 € | 432 € | 432 € | 169 867 € |
| 60 | 864 € | 466 € | 398 € | 158 657 € |
| 120 | 864 € | 524 € | 340 € | 135 006 € |
Exemple indicatif — prêt de 180 000 € à 3,0 % sur 240 mois (20 ans). Le CRD représente la dette restante à rembourser.
Calcul de la rentabilité locative : brute, nette et cash-flow
Le calcul rentabilité locativerepose sur trois indicateurs complémentaires, essentiels pour évaluer la performance d'un investissement immobilier :
Rentabilité brute
Indicateur rapide. Ne tient pas compte des charges, taxes ou du crédit. Exemple : 14 400 € de loyers / 240 000 € = 6,0 %.
Rentabilité nette
Intègre les charges réelles. Exemple : (14 400 − 3 240) / 240 000 = 4,65 %. Le crédit et la fiscalité sont calculés séparément.
Cash-flow mensuel / annuel
Flux réel de trésorerie. Un cash-flow négatif signifie que le loyer ne couvre pas entièrement la mensualité + charges — l'investisseur complète de sa poche. Un cash-flow positif s'autofinance (rare en zone tendue).
Projection du patrimoine net immobilier dans le temps
Le patrimoine net immobilier est la valeur réelle que vous détenez sur un bien à une date donnée, après déduction du capital restant dû :
La valeur de marché évolue selon un taux de croissance annuel que vous estimez (ex. +1,5 %/an en zone périurbaine, +2,5 %/an en zone tendue). Pendant ce temps, le CRD diminue progressivement à mesure que vous remboursez le prêt.
Résultat concret : un appartement acheté 240 000 € avec un prêt de 180 000 € à 3,2 % sur 20 ans, en appréciation de 1,5 %/an, génère un patrimoine net immobilier de ~62 700 € dès la première année et peut atteindre ~311 000 € à terme du remboursement.
Comment faire une simulation complète en pratique
- Listez tous vos comptes financiers — livrets, PEA, assurance-vie, CTO. Pour chacun : valeur actuelle, rendement annuel estimé, versement programmé.
- Saisissez vos biens immobiliers— valeur d'achat ou valeur actuelle, taux d'appréciation estimé, loyers annuels, charges, taxe foncière.
- Renseignez votre crédit— capital emprunté, taux nominal, durée restante. L'outil génère automatiquement le tableau d'amortissement complet et extrait le CRD annuel.
- Choisissez votre horizon — de 5 à 30 ans. Le simulateur combine toutes les composantes et affiche le patrimoine net global année par année.
- Analysez les scénarios — modifiez le rendement, le taux de revalorisation ou les versements pour comparer différentes stratégies patrimoniales.
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Patrimoine Futur calcule automatiquement votre tableau d'amortissement, votre CRD annuel, votre cash-flow locatif et projette votre patrimoine net consolidé (financier + immobilier) sur 30 ans.
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